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多地楼市政策进一步升级 “差别化”成调控主方向

继去年“3.17”楼市新政满一年后,各地房地产调控力度并未放松。从2018开年至今,已有多个城市启动新一轮的楼市调控。而从各地的实际政策来看,“差别化”也正在成为下一阶段房地产市场调控的主要特征。 多地启动新一轮调控 据统计,自2018年……

专题: 兰州调控松绑 北京楼市限购政策 加息货币政策 加息是货币政策 

继去年“3.17”楼市新政满一年后,各地房地产调控力度并未放松。从2018开年至今,已有多个城市启动新一轮的楼市调控。而从各地的实际政策来看,“差别化”也正在成为下一阶段房地产市场调控的主要特征。

多地启动新一轮调控

据统计,自2018年1月以来,包括兰州、三亚、淄博、济阳等13个城市发布了楼市调控的新政策。而就在“3.17”新政一周年之后,多个热点城市又相继启动新一轮的楼市调控。

3月21日,大连市发布《关于促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》,对住房限购进行分区调控。为防止房价过快上涨,将中山区、西岗区、沙河口区及高新园区列为限制区域。对大连市户籍居民家庭与非户籍居民家庭进行区分限购。在差别化住房信贷政策方面,将中心城区单人住房公积金最高贷款额度由45万元下调至40万元。

3月27日,长沙市住建委下发《关于实施差别化购房措施的通知》,从当日起长沙市限购区域内商品住房销售实行差别化调控措施,将优先满足首套刚需购房群体。

3月28日,杭州市住保房管网连发两篇文章称,为维护房地产交易秩序,杭州对房地产市场规范一直保持严管高压态势;同时宣布,开展专项整治行动,从严打击各类违规行为,将采取公开摇号全程公证的方式,以切实规范市场销售行为。

就在同一天,深圳市多个部门联合发布通知,要求在二手房交易中,贷款评估价、网签备案合同价、房屋评估价,这三个价格,要实现“三价合一”。所谓三价合一,指的就是,二手房交易中的贷款评估价、网签备案合同价、房管局计税评估价,这三个价格要统一起来。

3月30日,西安市住房保障和房屋管理局下发“关于进一步加强商品住房销售管理的通知”,要求房地产开发企业及经纪机构不得以房源紧俏、后期涨价等诱使购房人抢购。

另外,包括成都、武汉、广州、郑州以及海南等地,均在3月底之前宣布出台房地产新政。

“差别化”是主方向

尽管多地集中发布新政,但值得注意的是,本轮调控仍继续坚持“房子是用来住的、不是用来炒”的定位,落实地方主体责任,继续实行差别化调控,建立健全长效机制,促进房地产市场平稳健康发展。

其中,大连、淄博、衢州等地,差异化调控从“因城施策”升级为“因区施策”。同时,大连、阜阳、昆明等地出台的调控政策表明,“限售”范围进一步拓展。此外,今年的楼市政策在保持严厉调控的态势之外,限售政策已下沉到三四线城市及县区。

而杭州、成都、西安则加入摇号购房城市之列,将摇号作为调控手段之一。自此,摇号与限购、限贷、限价、限售一道成为楼市调控新标配。据了解,购房摇号的先行者已经有不少。目前包括上海、南京、武汉在内的多个城市已经实施购房公证摇号政策。

海南方面则继续加码“限购”。3月31日,海南省住建厅网站发布《关于做好稳定房地产市场工作的通知》,要求全省加强严格购房资格审查,非该省户籍居民家庭在海南省范围内只能购买1套住房。五指山、保亭、琼中、白沙4个中部生态核心区市县建设的商品住宅只能面向本市(县)居民家庭销售。非该省户籍居民家庭购买住房,申请商业性个人住房贷款首付款比例不得低于70%。

湖北省则决定建立房地产市场调控会商制度,将共享全省房地产市场交易、供地、金融等信息和政策,共同加强市场研判和政策研究,指导各地制定和调整调控政策,并联合监管房地产市场中的风险和问题。

深圳的“三价合一”政策,即二手房交易中的所有价格都统一(成交价、评估价以及网签价),并且按照这个价格来计税以及申请贷款。在业内看来,这一招,被认为是遏制“阴阳合同”“高评高贷”的重要举措。

调控中短期不会放松

针对楼市调控的下一步走势,同策研究院总监张宏伟认为,中短期内,坚持差别化调控与“楼市去投资化”为主要方向,核心一二线城市楼市调控不会放松,强金融监管已成为常态。对于房企而言,融资渠道收窄;对于购房者来说,首付比例难降,且商业银行购房贷款利率提升、贷款审批周期拉长,致使购房门槛和成本升高。非核心经济圈内,三四线城市和县区去库存将持续。

中长期内,建立和完善房地产长效调控机制是重点工作,在完善现有的法律制度、金融监管、财税征管体制等基础上,放活土地机制(如农村土地流转、集体用地改租赁房等),促使新型城镇化为房地产长效机制中的重要环节。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,类似杭州出台摇号政策,是希望通过此类政策来稳定市场秩序,类似长沙的让刚需购房者优先购房,也是一种较为灵活的政策。而从实际情况看,当前市场确实还存在较热的上涨因素。近期部分城市的管控,和杭州的逻辑都是类似的,说明潜在的需求很大,但供应端的量没有起来,所以在二季度进行管控也成为一个市场趋势。

关于深圳的“三价合一”政策,目的是为了防范部分做高房屋评估价进而多贷款的现象。所以深圳类似做法,其实也是对当前住房贷款市场的一个规范。从类似做法也可以看出,当前对于二手房的价格评估更加精细化,精准定价必然有助于包括报税、贷款等业务的统一,既方便核算,也规避了各类虚高报价或做低价格的做法。

在业内看来,对于深圳类似政策,预计全国其他城市也会跟进,这也是当前存量房市场发展的一个重要改革。尤其是随着信息技术和评估技术的改善,二手房交易的合规性可以得到体现,同时也促进了二手房交易中的公平性和稳定性。

按照中央的要求,今年的楼市调控,在坚持调控政策不放松的同时,将进一步按照因城施策、因地制宜的原则,由各地根据自身情况,在不违反国家宏观调控基本目标的情况下,选择适合本地特点的调控方法、调控手段。同时,将根据不同城市的不同特点,尤其是一二线城市和三四线城市的不同情况,以及城市居民对住房的需求不同状况,实行分类调控政策。应该说,兰州市就是按照分类调控要求,结合自身需要,首个出台松绑限购政策的城市。

张大伟指出,越来越多的城市认识到“人”对城市发展的重要意义,城市在吸引人才进行建设的同时也带来了房地产消费基数的增长。人口的流动会带来部分投资,但需剔除投机性需求,房地产调控应从“盖帽”、“拖底”两个方向进行。“对于增长过快的要进行限制性措施,库存过高的则以各种加法来吸引需求,以此维持市场平稳。”

如果不是如此,即使地方有放松调控的冲动,那么也会很快被叫停的,因为调控目标不会动摇。预计未来哪里的房价上涨过快,限售等政策就会跟过去。房子是用来住的而不是用来炒的,这句话受用10年。

兰州市本地房企一位营销负责人分析,这次限购政策调整,威力最大的是非本地户籍取消社保或个税要求,兰州每年有20多万大学生毕业,此外还有大量做小买卖的外地人,限购调整后,这部分群体需求会释放出来。此外,从区域上看,对九州开发区会产生较大带动作用,“兰州市区地形是从西北到东南狭长分布,依次是西固、安宁、七里河和城关,九州位于城关的正北,过了黄河不远就是九州,碧桂园、恒大等大开发商都在那边有项目。”

毛坯改精装销售已是兰州楼市的普遍操作策略,保利、中海和恒大的多个项目皆是如此。

成都:未放松调控措施这看似简单的几句话,却释放了未来调控细节优化的信号,安家融媒也对此进行过详细解读,大家可以回顾。

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